Investície do realít bez námahy: priamy prenájom alebo fond

Najmenej každodennej práce si zvyčajne vyžaduje investícia, pri ktorej sa nemusíte sami starať o nehnuteľnosť. Preto sa investície do realít bez námahy často spájajú s fondmi. Pri priamom prenájme však máte väčšiu kontrolu nad konkrétnym bytom a jeho využitím. Ani jeden prístup nie je univerzálne najlepší. Rozhodujúce je, koľko zodpovednosti a rozhodovania chcete prevziať.

Možno vás láka pravidelný príjem, ale nechcete investícii podriaďovať svoj voľný čas. Alebo uprednostňujete vlastníctvo konkrétnej nehnuteľnosti, aj keď si vyžaduje aktívnejší prístup. Pri rozhodovaní preto nesledujte iba možný výnos. Zohľadnite aj svoje ciele, finančnú rezervu a to, ako rýchlo sa viete dostať k vloženým peniazom.

V článku porovnáme priamy prenájom a realitné fondy z hľadiska rizika, časovej náročnosti a likvidity. Vysvetlíme, čo môže ovplyvniť hodnotu kapitálu a na čo sa zamerať pred investovaním. Po prečítaní budete vedieť, ktoré rozdiely sú pre vaše rozhodnutie podstatné a ako prispôsobiť výber vlastným prioritám.

Udrží investovanie do nehnuteľnosti hodnotu peňazí?

Za posledných 21 rokov rástla hodnota bývania na Slovensku priemerne o 6,84 % ročne. Do ďalšej dekády prognózy počítajú s priemerným rastom cien približne o 2 až 3 % ročne. Ide o historické a očakávané hodnoty, nie o sľub budúceho výnosu. Výsledok ovplyvňuje lokalita, stav nehnuteľnosti, nájomné aj čas predaja.

Pri priamom investovaní vlastníte konkrétny byt a môžete získavať príjem z nájmu. Priemerný ročný výnos z prenájmu na Slovensku sa pohybuje medzi 4 až 5 %. Na kúpu môžete použiť úspory alebo hypotéku. Ak nemáte na založenie ďalšiu nehnuteľnosť, pri hypotéke môžu byť potrebné vlastné úspory aspoň vo výške 20 %. Započítajte aj náklady na správu a obdobia bez nájomníka.

Podielový fond umožňuje investovať prostredníctvom podielu bez priameho vlastníctva bytu. Realitný fond môže držať nehnuteľnosti, podiely v realitných spoločnostiach aj ďalšie aktíva spojené s realitným trhom. Pri komerčných nehnuteľnostiach tak získavate nepriamu účasť na aktívach, ako sú kancelárie či priemyselné priestory. Správu budov a nájomníkov rieši fond, nie jednotlivý investor. Výnosy realitných fondov sa v minulosti obyčajne pohybovali od 3,5 do 5 % ročne.

Možnosť	Vlastníctvo	Správa nájomníkov	Výnosový základ
Priamy prenájom	Konkrétna nehnuteľnosť	Na vlastníkovi	Nájomné a zmena hodnoty
Realitný fond	Podiel vo fonde	Na správcovi	Výnosy z realitných aktív

Pri investíciách do realít bez námahy fond spravidla vyžaduje menej každodennej správy. Pred výberom však porovnajte jeho pravidlá a likviditu.

Najprv si určte, či uprednostňujete kontrolu nad konkrétnou nehnuteľnosťou alebo správu prostredníctvom fondu. Potom porovnajte zdroj výnosu, potrebné vlastné úspory a obdobie, počas ktorého môžete nechať peniaze investované.

Pri porovnávaní možností treba počítať aj s tým, že mieru rizika investovania do nehnuteľnosti nemožno všeobecne určiť ani stopercentne porovnať s inými spôsobmi zhodnocovania peňazí. Historický rast sa navyše líši podľa trhu: hodnota nehnuteľností na bývanie v USA rástla za rovnaké obdobie priemerne približne o 4,3 % ročne. Ani tieto údaje samy osebe nepredpovedajú budúci vývoj konkrétnej investície.

Nákup bytu na prenájom prináša viac starostí než samotné vlastníctvo a užívanie nehnuteľnosti, hoci príjem z prenájmu môže pomôcť zaplatiť časť hypotéky. Realitný fond umožňuje podieľať sa na nájomnom platenom spoločnosťami bez toho, aby investor sám spravoval nehnuteľnosť. Zároveň treba posudzovať, ako sa oceňujú aktíva: na dosiahnutie výnosu z nájmu porovnateľného s REIT fondmi by slovenské a české realitné fondy museli znížiť ocenenie nehnuteľností v SPV firmách a cenu podielového listu približne o 30-50%.

Riziká investovania a finančná rezerva

Investovanie bez vlastnej správy šetrí čas, no neodstraňuje riziko straty. Výsledky realitného fondu závisia od príjmov z nájmu, obsadenosti budov, stavu trhu a rozhodnutí správcu. Ak sa zhorší nájomníková finančná situácia alebo vzrastú náklady projektu, výnosy investora môžu klesnúť. Rozloženie peňazí medzi viaceré projekty znižuje závislosť od jedného aktíva, nie však celkové trhové riziko.

Pri výbere fondu si všímajte aj spôsob oceňovania majetku. Pri vstupe alebo výstupe väčšieho investora sa cena podielu môže upraviť napríklad o −30 %. Pred predajom podielového listu si overte, ako správca určuje cenu a za akých podmienok možno požiadať o vyplatenie. Investor o stanovenej cene podielového listu nevyjednáva.

Realitné fondy držia minimálne 10 % majetku v hotovosti. Táto časť majetku pomáha zvládať žiadosti o výber, ale fond môže vyplácanie pozastaviť. Pri slovenských fondoch môže pozastavenie trvať až 12 mesiacov, pri českých až 24 mesiacov. Rezervu na bežné výdavky preto držte oddelene od investície, ktorú nemusíte vedieť rýchlo premeniť na peniaze.

Pri investovaní cez platformu si najskôr určte, či vkladáte peniaze do projektu, fondu alebo pôžičky. Pri pôžičke existuje riziko, že dlžník záväzok nesplatí, a na takúto investíciu sa nevzťahuje ochranný mechanizmus. Pred investovaním si prečítajte podmienky splácania, poplatky a postup pri omeškaní. Rozdelenie investície medzi projekty môže znížiť koncentráciu, ale nezaručí návratnosť.

Aké riziká prináša investovanie do realít bez vlastnej správy nehnuteľnosti? Nesiete riziko poklesu hodnoty aktív, výpadku príjmov aj obmedzenej možnosti výberu. Pri pôžičkách cez platformu navyše hrozí nesplatenie.

Ak potrebujete uvoľniť kapitál viazaný v byte, zvážte priamy výkup bytu ako možnosť namiesto čakania na predaj podielu.

Pri predaji podielového listu slovenského alebo českého realitného fondu cenu určuje správca a investor o nej nemôže vyjednávať. Zohľadnite to pri plánovaní výberu, pretože výsledná suma sa nemusí zhodovať s vašimi očakávaniami. Uvádzaná ochrana a možnosť rýchlo získať peniaze sú rozdielne aspekty investovania.

Časová a administratívna náročnosť priameho prenájmu

Pri priamom prenájme riešite celý postup: pripravíte byt, nájdete nájomníka, dohodnete podmienky a odovzdáte nehnuteľnosť. Následne sledujete platby, komunikujete o opravách a evidujete výdavky. Keď sa nájomník odsťahuje, hľadanie ďalšieho môže prerušiť príjem. Pri viacerých bytoch sa úlohy násobia a správa portfólia zaberá viac času.

Výnos z prenájmu na Slovensku závisí od nájomného, obsadenosti a nákladov na údržbu. Neporovnávajte preto iba mesačné nájomné s kúpnou cenou. Započítajte obdobia bez nájomníka, opravy aj administratívu. Tak zistíte, aký príjem zostane po prevádzkových nákladoch, ešte pred zdanením.

Zdanenie príjmov z prenájmu ovplyvňuje sumu, ktorú si môžete ponechať. Veďte si preto prehľad prijatého nájomného a výdavkov súvisiacich s bytom. Evidujte oddelene napríklad platby nájomníka a náklady na opravu spotrebiča. Pri výpočte čistého výnosu zohľadnite aj daňové zaťaženie podľa svojej situácie.

Nájomné môže prinášať pravidelný príjem, prenájom však nie je úplne pasívny. Aj pri jednom byte treba riešiť zmluvy, platby a stav zariadenia. Správca môže prevziať časť úloh, jeho odmena však znižuje čistý výnos. Pri viacerých nehnuteľnostiach môže byť takáto pomoc praktickejšia než osobné riešenie každej požiadavky.

Houseflipping je kúpa lacnejšej nehnuteľnosti, jej renovácia a následný predaj za vyššiu cenu. Na rozdiel od prenájmu neprináša priebežný príjem z nájomného. Výsledok závisí od nákupnej ceny, nákladov na renováciu a predajnej hodnoty. Pred rozhodnutím si pripravte rozpočet a porovnajte ho s očakávaným príjmom z prenájmu.

• Odhadnite nájomné a odpočítajte pravidelné náklady aj rezervu na opravy.
• Naplánujte postup pri výmene nájomníka a evidenciu platieb.
• Porovnajte dlhodobý prenájom s jednorazovým zhodnotením po renovácii.

Pri posudzovaní výnosu portfólia zohľadnite čistý príjem aj čas potrebný na jeho správu.

Likvidita a lehoty na výber peňazí

Likvidita nie je to isté ako hodnota investície. Ide o to, ako ľahko ju môžete premeniť na dostupné peniaze. Pri plánovaní rozdeľte kapitál podľa účelu: peniaze na blízke výdavky držte oddelene od investície na dlhšie obdobie. Pred investovaním si určte, čo urobíte, ak budete peniaze potrebovať skôr.

Pri priamom vlastníctve predaj závisí od nájdenia kupujúceho, dohodnutej ceny a dokončenia prevodu. Ak potrebujete peniaze k určitému termínu, zahrňte do plánu čas na prípravu dokumentov aj samotnú transakciu. Predajnú cenu nepovažujte za dostupnú hotovosť, kým sa predaj neuskutoční a peniaze nemáte k dispozícii.

Pri podielových fondoch si pred investovaním prečítajte pravidlá odkúpenia. Zistite, kedy možno podať žiadosť, ako sa stanovuje cena podielu a či správca môže výbery pozastaviť. Slovenské realitné fondy môžu vyplácanie pozastaviť až na 12 mesiacov, české až na 24 mesiacov. Tieto podmienky ovplyvňujú, či fond vyhovuje vášmu časovému plánu.

Pri fondoch kvalifikovaných investorov si osobitne overte spôsob predaja podielu. Redemácia mimo burzy môže znamenať čakanie 6 a viac mesiacov, v niektorých prípadoch až 5 rokov. Neplánujte preto tieto peniaze na výdavok s pevným termínom. Rozhodujúce sú podmienky fondu a dostupný spôsob prevodu podielu.

Akcie štandardných REIT fondov sa obchodujú na burze a ich cena sa určuje každý deň. Možnosť obchodovať však neznamená, že predajná cena bude zodpovedať vašim očakávaniam. Pred rozhodnutím porovnajte tri veci: lehotu výberu, spôsob určenia ceny a dostupnosť kupujúceho. Tak ľahšie zistíte, ktorá možnosť vyhovuje vašim potrebám.

Ak chcete uvoľniť kapitál viazaný v byte namiesto čakania na predaj investičného podielu, zvážte priamy výkup nehnuteľnosti.

Osiris Development s.r.o: Výkup bytov

Osiris Development s.r.o. vykupuje byty, rodinné domy a pozemky na Slovensku. Ak chcete predať nehnuteľnosť bez hľadania kupujúceho a organizovania obhliadok, priamy výkup môže byť vhodným riešením. Predaj zahŕňa právny servis a transakcia prebieha pod dohľadom právnika a notára. Služba je bez provízie.

Po podpise zmluvy môžete dostať peniaze na účet do 7 dní, v niektorých prípadoch aj do 24 hodín. Ak hľadáte investície do realít bez námahy namiesto priameho prenájmu, k dispozícii je aj investičný program s 12 % výnosom. Pri rozhodovaní porovnajte podmienky investície s tým, ako rýchlo môžete potrebovať vložené peniaze.

Ak zvažujete predaj bytu alebo investičný program, navštívte vykupbyvania.sk a obráťte sa na Osiris Development s.r.o.

Urobte ďalší krok podľa svojho cieľa

Pred rozhodnutím si určte, čo má investícia priniesť a kedy môžete potrebovať kapitál. Zvážte aj to, koľko času chcete venovať správe nehnuteľnosti. Tieto priority vám pomôžu vybrať postup, ktorý zodpovedá vašej finančnej situácii. Investície do realít bez námahy môžu znamenať menej každodenných úloh, stále si však vyžadujú premyslené rozhodnutie.

Ak namiesto prenajímania zvažujete predaj nehnuteľnosti, Osiris Development s.r.o. vykupuje byty, rodinné domy a pozemky. Pripravte si základné informácie o nehnuteľnosti a ujasnite si, aký výsledok potrebujete. Ľahšie tak posúdite, či priamy predaj zodpovedá vášmu ďalšiemu plánu.

Ak chcete prediskutovať predaj svojej nehnuteľnosti, kontaktujte Osiris Development s.r.o. a urobte ďalší krok s jasným cieľom.

Často kladené otázky

Investovanie do nehnuteľnosti: aké sú výhody a nevýhody?

Prenájom môže prinášať nájomné a možnosť podieľať sa na raste hodnoty nehnuteľnosti. Pri priamom vlastníctve si vyberáte konkrétnu nehnuteľnosť a rozhodujete o jej využití. Na druhej strane riešite nájomníkov, údržbu aj predaj. Fond znižuje potrebu osobnej správy, no nevlastníte vďaka nemu konkrétny byt. Rozhodujte sa podľa času, miery kontroly a dostupnosti kapitálu.

Čo zvážiť pred investovaním do nehnuteľností?

Najprv si stanovte investičný cieľ a obdobie, počas ktorého môžete peniaze nechať viazané. Zvážte vlastné úspory, prípadné financovanie úverom a rezervu na nečakané výdavky. Potom preskúmajte lokalitu, stav nehnuteľnosti, očakávaný zdroj príjmu a podmienky predaja. Pri fonde si navyše preštudujte spôsob oceňovania podielov a pravidlá ich vyplácania.

Aké sú možnosti investovania do nehnuteľností bez každodennej správy?

Jednou z možností je realitný fond, ktorý investuje do nehnuteľností alebo aktív spojených s realitným trhom. Pri REIT fondoch získavate expozíciu voči realitám prostredníctvom akcií obchodovaných na burze. Crowdfunding umožňuje viacerým investorom spoločne financovať projekt. Každý variant má vlastné pravidlá výberu a oceňovania. Porovnajte ich s priamym vlastníctvom, pri ktorom sa o správu staráte vy.

Aké výnosy dosahujú realitné fondy, crowdfunding a prenájom bytov?

Výnosy závisia od konkrétneho fondu, projektu, nákladov a obdobia investície. V minulosti sa pri realitných fondoch uvádzalo rozpätie 3,5 až 5 % ročne; pri prenájme bytov na Slovensku 4 až 5 % ročne. Crowdfunding nemá jednotný výnos. Uvádzaný príklad počíta so 14 % ročným zhodnotením a výnosom 70 000 €. Príklad nie je všeobecnou mierou výnosnosti.

Na čo si dať pozor pri výbere realitnej investičnej platformy?

Preskúmajte, či investujete do podielu vo fonde, projektu alebo pôžičky. Tieto možnosti sa líšia zdrojom výnosu aj rizikom straty. Prečítajte si podmienky výberu, spôsob oceňovania a informácie o použití vložených peňazí. Zistite tiež, kto spravuje projekt a ako platforma zverejňuje jeho výsledky. Neporovnávajte ponuky iba podľa sľubovaného výnosu.

Sú realitné investície cez platformy regulované NBS alebo iným dohľadom?

Nie všetky investície cez platformy podliehajú rovnakému dohľadu. Záleží na právnej podobe produktu a činnosti platformy. Samotné označenie „realitná platforma“ nehovorí, aké pravidlá sa na ponuku vzťahujú. Rozlišujte najmä fond, obchodovanú akciu a pôžičku. Pri investovaní do pôžičiek sa na investíciu nevzťahuje ochranný mechanizmus, preto počítajte s rizikom nesplatenia.